Dans un contexte immobilier fragilisé et un environnement politique incertain, l’établissement public d’aménagement Euroméditerranée cherche à sécuriser son modèle de développement. Entre soutien au commerce, transition écologique et renouvellement urbain, l’opération d’intérêt national marseillaise poursuit la transformation de la façade maritime nord de Marseille.

Dans un cycle immobilier encore convalescent et un climat politique instable, l’établissement public d’aménagement d’Euroméditerranée (Epaem) cherche à stabiliser sa trajectoire. L’opération d’intérêt national marseillaise, lancée au milieu des années 1990 pour revitaliser les vieux quartiers portuaires de la façade maritime nord de Marseille, entend désormais sécuriser ses fondamentaux pour poursuivre son développement jusqu’en 2040.

« Notre priorité est de trouver de la stabilité malgré le contexte national difficile », résume Isabelle Campagnola-Savon, la conseillère régionale (LR) qui préside l’établissement public. L’objectif : maintenir le rythme de transformation d’un territoire qui s’étend aujourd’hui sur près de 480 hectares et qui doit, à terme, accueillir 40 000 habitants et plusieurs dizaines de milliers d’emplois.

Premier levier de cette stratégie : la sécurisation du financement de l’aménageur. Signé à l’été 2025 entre l’État et les collectivités partenaires, un nouveau protocole d’engagement garantit 249 millions d’euros de financements jusqu’en 2040. Cet accord offre à l’établissement une visibilité précieuse dans un contexte marqué par le brouillard budgétaire et les tensions sur le marché immobilier. « Ce protocole engage l’ensemble des partenaires publics dans une gouvernance partagée et nous permet de programmer à long terme », souligne la présidente.

Pour l’aménageur, cette stabilité constitue un préalable indispensable à la poursuite des opérations engagées dans le cadre d’Euromed 2, vaste extension de l’OIN lancée en 2007 sur les friches industrielles situées au nord d’Arenc (169 ha). Parmi les nouveaux outils mobilisés figure la création d’une foncière commerciale. Structurée en 2025 et aujourd’hui en discussion avec plusieurs investisseurs, elle doit permettre de porter sur le long terme les quelque 30 000 m² de commerces programmés dans la ZAC Littorale, première pièce opérationnelle de l’extension (54 ha). L’enjeu ? « Eviter la constitution de quartiers monofonctionnels et garantir la vitalité des rez-de-chaussée, élément souvent décisif dans la réussite urbaine des nouveaux quartiers », explique Aurélie Cousi, directrice générale de l’Epaem. « Nous ne voulons pas produire des quartiers vitrines mais des quartiers vivants », insiste Isabelle Campagnola-Savon. « Les rez-de-chaussée sont essentiels pour l’ancrage local et la mixité des usages. »

Le dispositif s’inspire de modèles de foncières territoriales déjà expérimentés dans d’autres métropoles pour sécuriser l’implantation commerciale dans les quartiers en transformation. Dans un contexte marqué par l’évolution rapide des modes de consommation et la concurrence du commerce en ligne, l’aménageur assume ainsi un rôle plus actif dans la structuration du tissu commercial. Reste que la réussite du dispositif dépendra largement du rythme effectif de livraison des logements et des bureaux, qui conditionnent l’intensité de vie nécessaire au développement des commerces.

Deuxième axe stratégique : conforter le rôle du quartier d’affaires d’Arenc-Joliette à l’échelle métropolitaine. En 2025, près de 34 500 m² de bureaux y ont été commercialisés, soit environ un cinquième du volume placé dans la métropole marseillaise. Si le marché tertiaire local apparaît plus résilient que dans certaines grandes métropoles françaises, il reste néanmoins confronté aux transformations structurelles du secteur : généralisation du télétravail, réduction des surfaces occupées et attentisme des investisseurs.

Dans ce contexte, l’établissement public entend renforcer la visibilité économique du territoire. Un nouvel événement, baptisé « Euromed Pulse », doit ainsi voir le jour afin de valoriser les interactions entre développement économique, formation et production de logements. L’enjeu consiste notamment à capter les retombées des grands projets industriels en cours sur le bassin de Fos-Berre et à renforcer les liens entre le quartier d’affaires marseillais et les filières économiques régionales.

Troisième pilier de la stratégie : la transition écologique. Label Ecocité oblige, Euroméditerranée cherche à faire de la nature en ville un élément clef de son modèle d’aménagement. Plusieurs opérations emblématiques sont engagées, à commencer par la création du parc des Aygalades.

Cette coulée verte et bleue de 16 hectares dessinée par Michel Desvigne, doit irriguer l’ensemble des quartiers qui pousseront aux abords du ruisseau des Aygalades, petit fleuve côtier dont le lit sera remis au jour par l’aménageur en 2031 (coût : 64 millions d’euros). Le projet inclut la renaturation du cours d’eau ainsi que la mise en place d’expérimentations sur la refertilisation des sols urbains. Lauréate du plan France 2030, cette initiative entend démontrer la faisabilité d’une gestion circulaire des sols et des matériaux à l’échelle d’un territoire urbain.

D’autres opérations viennent compléter cette stratégie de transition écologique : la seconde phase de l’aménagement du parc Bougainville (4 ha), la plantation massive d’arbres ou encore le développement de plateformes de réemploi des matériaux de construction. Pour l’établissement public, l’enjeu dépasse la seule dimension paysagère. « La nature en ville n’est pas un supplément d’âme mais une véritable infrastructure urbaine », insiste la présidente.

Sur le front résidentiel, la dynamique reste toutefois plus fragile. En 2025, seulement une centaine de logements ont été livrés sur le périmètre de l’opération, tandis que 250 ont été autorisés et environ 400 fonciers cédés. Ces volumes demeurent inférieurs à l’objectif annuel, fixé entre 400 et 500 logements. La crise immobilière qui a frappé le secteur ces dernières années a fortement ralenti les velléités constructives des promoteurs. Les premiers signes de reprise apparaissent néanmoins avec la stabilisation des taux d’intérêt autour de 3 %.

Les opérateurs observent également une amélioration progressive du rythme de commercialisation. La sociologie des acquéreurs reste conforme aux objectifs initiaux : une majorité de résidences principales, souvent acquises par des ménages du cru et une part importante de primo-accédants. À terme, l’OIN vise l’accueil d’environ 40 00 habitants, soit l’équivalent d’une ville moyenne concentrée sur moins de 3 % du territoire marseillais. La moitié de cet objectif est aujourd’hui atteinte.

Plusieurs secteurs opérationnels doivent contribuer à cette oeuvre de renouvellement urbain. À Gèze (15e), sur la frange septentrionale d’Euromed 2, un important chantier de requalification vise à transformer les abords du pôle d’échanges multimodal en véritable place publique connectée au futur parc des Aygalades.

Plus au sud, le secteur Cazemajou-Vintimille doit accueillir une nouvelle centralité mixte associant logements, bureaux et équipements éducatifs. Le projet s’articule autour d’une petite agora, la place des Libertés, conçue comme un espace fédérateur pour cet ancien quartier portuaire en recomposition. Au-delà de son périmètre historique, l’établissement public va également élargir son champ d’intervention aux opérations de remise à niveau des grandes copropriétés dégradées. C’est notamment le cas de la copropriété Bellevue-Félix-Pyat, vaste ensemble de 643 logements situé à la frange occidentale de l’OIN, dans le 3e arrondissement.

La métropole envisage de confier à l’Epaem la concession d’aménagement de cette opération inscrite dans le cadre du Nouveau programme national de renouvellement urbain. Le chantier, qui pourrait s’étendre sur une dizaine d’années, combinera restructuration immobilière, démolitions ciblées et recomposition urbaine. Pour l’aménageur, ce type d’intervention constitue un changement d’échelle.

Habitué aux opérations d’aménagement d’envergure sur des terrains maîtrisés, l’établissement devra composer avec les contraintes sociales, juridiques et techniques propres aux copropriétés dégradées. « Nous avons l’expertise pour ce type de dossiers, mais ce sont des opérations lourdes que l’on ne pourra pas multiplier », reconnaît Aurélie Cousi.

Parallèlement à ces nouveaux projets, l’établissement public prépare l’achèvement de la première phase de l’opération (310 ha). Lancée en 1995, celle-ci arrive progressivement à maturité autour de plusieurs secteurs plus proches du centre-ville : la Joliette, Arenc ou encore le quartier Saint Charles-Porte d’Aix. Afin d’assurer la cohérence urbaine des dernières opérations, l’aménageur vient de lancer un nouvel accord-cadre pour désigner un urbaniste opérationnel chargé de coordonner les projets sur l’ensemble du périmètre historique. La mission devra notamment veiller à la qualité architecturale et paysagère des projets, actualiser le plan guide et accompagner les dernières opérations immobilières.

À l’heure où la transformation de la façade littorale entre dans sa quatrième décennie, l’enjeu consiste désormais à articuler l’achèvement d’Euromed I avec les développements d’Euromed 2 et les grandes infrastructures métropolitaines, notamment les projets ferroviaires comme la ligne nouvelle-Provence-Côte d’Azur (LNPCA) et les extensions du réseau de transports en commun.

Après trente ans de transformation, Euroméditerranée se pose plus que jamais en pôle de stabilité dans un contexte économique et géopolitique en mal de boussole. Un vecteur de certitudes dont l’Etat reconnaît les vertus. Dans un décret publié le 5 août 2025, le gouvernement Bayrou a élargi les prérogatives de l’établissement public à l’ensemble du territoire marseillais. L’établissement public peut désormais conduire des missions d’aménagement au-delà des 480 hectares de l’OIN, renforçant ainsi son rôle de planificateur dans une ville qui peine encore à se projeter pleinement dans son avenir métropolitain.

Auteur : William Allaire
Article paru dans Traits Urbains n°158 (avril-mai 2026)

Crédits photos : Les Fabriques. © Altivue